성공사례

사건 개요

의뢰인은 대규모 오피스텔 신축사업의 시행사와 그 대표이사였습니다. 준공을 앞두고 일부 수분양자들이 의뢰인을 「건축물의 분양에 관한 법률」(이하 '건축물분양법') 위반으로 형사고소했습니다.

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고소 내용은 이랬습니다. 건축물분양법은 분양신고가 수리된 뒤에 분양광고를 통해 분양받을 사람을 공개 모집하도록 정하고 있습니다. 그런데 의뢰인이 분양신고 수리 전부터 인터넷 블로그와 카페 등에 분양광고를 했다는 것입니다.

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배경: 왜 이런 고소가 늘고 있나

최근 아파트·오피스텔 수분양자들이 분양가 하락이나 대출 부담 때문에 계약에서 벗어나려는 사례가 크게 늘었습니다. 많이 쓰이는 방식은 이렇습니다.

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1. 설계변경이나 광고 절차처럼 수분양자의 실제 이익과는 거리가 먼 사유를 문제 삼아 행정관청에 민원을 넣거나 수사기관에 형사고소합니다.

2. 분양사업자가 형사처벌을 받으면, 이를 근거로 분양계약상 해제권을 행사해 계약을 무를 수 있게 됩니다.

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이 업무만 전문으로 하는 변호사들까지 생겨 분쟁이 늘고 있고, 시행사와 시공사는 잔금을 받지 못해 사업 전체가 흔들리는 상황에 놓이곤 합니다.

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이 사건도 마찬가지였습니다. 벌금형이라도 형사처벌을 받으면 수분양자들이 줄줄이 계약을 해제할 수 있었습니다. 그렇게 되면 수백억 원대 잔금을 받지 못하는 심각한 사업 위기로 이어질 수 있었습니다.

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쟁점

1. 문제 된 인터넷 게시물을 의뢰인이 게시했는지

2. 그 게시물이 건축물분양법이 규율하는 '분양광고'에 해당하는지

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법무법인(유한) 민의 조력

담당 변호사는 건설회사와 부동산개발 시행사의 대표를 직접 지낸 경험이 있었습니다. 이를 바탕으로 분양 실무의 구조를 수사기관에 구체적으로 설명했습니다.

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게시 주체가 아님을 소명: 의뢰인은 분양대행사와 분양대행계약을 맺었고, 홍보와 모객은 분양대행사의 업무였습니다. 의뢰인은 문제의 게시물을 작성하거나 광고 문구를 전달한 사실이 없다는 점을 계약 구조로 밝혔습니다.

법률상 '분양광고'가 아님을 입증: 건축물분양법의 '분양광고'는 분양신고번호, 분양가격, 준공·입주 예정일 등 공개모집에 필요한 구체적인 내용을 담은 법적 공고를 뜻합니다. 이런 정보가 없는 일반 홍보물은 규제 대상이 아니라는 점을 관련 법령과 주무부처의 해석 자료로 논증했습니다.

고소인이 든 판례와의 차이 부각: 고소인 측은 홍보글을 분양광고로 본 하급심 판결을 근거로 들었습니다. 그 판결은 평면도, 호실별 면적, 분양가격, 계약 담당자 연락처까지 게시해 바로 계약을 맺을 수 있을 정도였던 사안입니다. 반면 이 사건 게시물은 이런 정보 없이 분양 예정만 알린 단순 홍보였다는 점을 구체적으로 비교했습니다.

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결과

경찰은 저희 주장을 받아들였습니다. 이 사건 게시물은 분양정보를 담지 않고 분양 예정만 알린 단순 홍보 글이어서 분양광고에 해당하지 않는다고 판단해, 의뢰인에 대해 '혐의없음' 불송치 결정을 내렸습니다. 형사처벌을 근거로 계약을 해제하려던 시도는 출발점부터 막혔습니다.

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맺으며

분양 관련 형사고소는 단순히 벌금 몇백만 원의 문제가 아닙니다. 형사처벌 여부가 수많은 분양계약의 존속을 좌우하고, 나아가 사업 전체의 성패로 이어질 수 있습니다. 그런 만큼 고소 단계에서부터 개발·분양 실무를 아는 변호사가 사안의 실질을 정확히 설명해 송치 자체를 막는 것이 무엇보다 중요합니다.

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※ 본 사례는 의뢰인 보호를 위해 당사자, 장소, 시기, 금액 등 일부 내용을 변경·생략하였으며, 개별 사건의 결과는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.



사건 개요

의뢰인은 평범한 주부였습니다. 자녀 학교 모임에서 알게 된 지인이 "임대아파트 임차권에 투자하면 단기간에 큰 수익을 낼 수 있고, 원할 때 언제든 원금을 돌려주겠다"며 투자를 권했습니다. 의뢰인은 살던 집을 팔고 새 집을 구할 때까지 잠시 갖고 있던 주거자금을 몇 차례에 나누어 맡겼습니다. 그러나 약속한 시기에 원금은 돌아오지 않았고, 피해액은 수억 원에 이르렀습니다.

쟁점: 이미 '혐의없음'으로 기울던 사건

의뢰인은 처음에 직접 고소를 했습니다. 그런데 고소 내용이 "아파트 임차권을 넘겨받기로 했는데 받지 못했다"는 취지로 짜여 있었습니다. 상대방은 실제로 해당 임차권을 확보하고 관리하고 있었고, 일부 금액을 돌려준 사실도 있었습니다. 그러다 보니 수사기관은 "임차권을 넘겨줄 의사와 능력이 있었다"고 보았고, 사기 혐의에 대해 '혐의없음' 불송치 결정을 내렸습니다.

법무법인(유한) 민의 조력

고소사실 재구성: 사건을 처음부터 다시 검토해 사기의 핵심을 다시 짚었습니다. 문제는 임차권을 넘겨주었는지가 아니었습니다. 정해진 시기까지 투자 원금을 확정적으로 돌려주겠다고 약속했지만, 처음부터 그럴 의사나 능력이 없었다는 점이 핵심이었습니다. 고소 취지를 이렇게 다시 세워 의견서로 제출했습니다.

법적 구조 문제 부각: 해당 임대주택 임차권은 법령상 사업자의 동의 없이는 양도할 수 없는 권리였습니다. 수익은 향후 분양전환과 부동산 경기에 달려 있어 불확실했습니다. 그럼에도 원금을 보장한 것은 기망행위라는 논리를 구체적인 자료로 뒷받침했습니다.

불송치 결정에 대한 이의신청: 경찰은 기존 틀대로 불송치 결정을 했습니다. 이에 경찰의 판단이 고소인 주장의 핵심을 전혀 검토하지 않았다는 점을 짚어 이의신청을 했고, 사건은 검찰로 넘어갔습니다.

기소 및 공판 대응: 검찰은 저희가 재구성한 구조대로 상대방들을 특정경제범죄법위반(사기)으로 기소했습니다. 재판에서도 피해자 측 대리인으로서 원금보장 약정과 관련된 증거를 정리해 기망 사실이 인정되도록 조력했습니다.

피해회복 전략: 1심에서는 상대방의 일부 공탁에도 섣불리 합의하지 않고 엄벌을 탄원했습니다. 이로써 실질적인 피해회복을 끌어낼 협상력을 유지했습니다.

결과

1심 법원은 사기 혐의를 모두 유죄로 인정해 상대방들에게 징역형의 실형을 선고했습니다. 다만 피해회복 기회를 위해 법정구속은 하지 않았습니다.

항소심에서 상대방들은 기망 사실 자체를 다퉜으나 받아들여지지 않았습니다. 결국 상대방들은 피해금 전액을 변제하고 의뢰인과 합의했고, 그 결과 형의 집행유예를 받았습니다.

한때 '혐의없음'으로 끝날 뻔했던 사건이 유죄 판결과 피해금 전액 회복으로 마무리되었습니다.

맺으며

사기 사건에서 같은 사실관계라도 "무엇을 속였는가"를 어떻게 구성하느냐에 따라 수사 결과가 완전히 달라집니다. 이미 불송치 결정을 받았더라도 고소사실을 다시 짜고 이의신청 등 절차를 적극 활용하면 사건을 다시 살릴 수 있습니다. 형사 절차는 처벌에서 끝나지 않습니다. 실질적인 피해회복으로 이어지도록 처음부터 전략을 세우는 것이 중요합니다.

※ 본 사례는 의뢰인 보호를 위해 당사자, 장소, 시기, 금액 등 일부 내용을 변경·생략하였으며, 개별 사건의 결과는 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.